O Secovi divulgou os primeiros dados de vendas de imóveis novos em São Paulo neste ano de 2011. Os números não são bons, mesmo considerando-se o período, que tradicionalmente é muito ruim para as vendas de imóveis na capital. Segundo o Secovi, as vendas de imóveis caíram 45% em janeiro comparativamente ao mesmo mês do ano passado e o volume financeiro negociado cedeu 27% na mesma comparação. Foram vendidas apenas 830 unidades novas em janeiro, com valor bruto de vendas de R$ 430 milhões, o que dá uma média de R$ 518 mil por unidade vendida. Um único mês não é suficiente para avaliarmos se o mercado está de fato indo para um lado ou outro, mas os indícios de que o melhor momento do mercado imobiliário na capital já passou, isso é fato.
O setor é bastante relevante por seu poder de alavancar a atividade de diversos segmentos. São corretores, imobiliárias, incorporadoras, construtoras, bancos, financeiras, geradoras de crédito, escritórios de arquitetura, lojas de móveis, lojas de eletrodomésticos e uma miríade de segmentos que se beneficiam do aquecimento do mercado imobiliário. Também o segmento serve como bom termômetro do apetite por risco dos bancos e da confiança de longo prazo do consumidor, pois envolve um volume muito grande de recursos de financiamento de longo prazo.
Em janeiro de 2010, o setor crescia 35% em vendas, um cenário muito distinto do atual. Novamente, temos que ressaltar a pouca confiabilidade que se pode ter em um dado pontual, mas já desde o final de 2010 as vendas não mostravam o mesmo vigor do primeiro semestre, aumentando as suspeitas de que o mercado paulistano está um pouco exaurido neste momento.
De outro lado, os lançamentos iniciaram o ano com forte crescimento. É verdade que o início de 2010, em termos de lançamentos, foi muito fraco, mas de qualquer maneira os lançamentos começaram o ano em perspectiva totalmente distinta das vendas. Esse mercado tem essa peculiaridade, pois há um diferencial de tempo entre lançamentos e vendas, sendo que dois fenômenos ocorrem: um é o ajuste defasado dos lançamentos quando a demanda sobe ou cai; outro fenômeno é que em grande medida os lançamentos são capazes de criar sua própria demanda, quando o mercado está trabalhando em condições normais. Ou seja, a demanda pode estar esfriando, mas como para se lançar um empreendimento a demora é muito grande entre licenças, plantas, alvarás e outros trâmites, a oferta somente vai se ajustar nos próximos meses.
Por outro lado, o aparecimento desses lançamentos vai dar uma pequena aquecida no próprio mercado. Dessa forma, um pouco de ajuste para baixo da oferta e um pouco de acréscimo de demanda deve ocorrer nos próximos meses, até acontecer o ajuste fino do mercado.
Uma informação interessante e que corrobora um pouco a tese de que em São Paulo o mercado pode estar se exaurindo, pelo mesmo por ora, é o comportamento do setor na Região Metropolitana de São Paulo (RMSP). A cidade de São Paulo tradicionalmente respondeu por 70% a 80% dos lançamentos e vendas, porém, isso vem se alterando gradualmente, com avanço do mercado principalmente em regiões como o ABC, Guarulhos e Osasco. Em janeiro, foram vendidas na RMSP 2.535 unidades, ou seja, 1.705 fora da capital. Se o preço médio na capital paulista foi de R$ 518 mil por unidade, na RMSP foi de R$ 327 mil em média e, quando tiramos São Paulo da conta o valor médio, cai para R$ 235 mil. Essa nova fronteira do mercado imobiliário, em grande medida, está se viabilizando justamente por conta do forte aquecimento ocorrido na capital nos últimos cinco anos, que elevou exageradamente o preço dos imóveis, seja em valores unitários, seja por metro quadrado de área útil.
Isso enseja um olhar mais crítico quanto à capacidade que se imaginava quase infinita de se elevar o preço dos terrenos na capital, e de que consumidores aceitassem passivamente pagar duas ou três vezes mais por imóveis nos últimos anos. Em algum momento essa relação viabiliza mercados como os do ABC e de outras regiões nas cercanias de São Paulo. O que deve ocorrer? Não sabemos ao certo, mas vale a aposta de que algumas cidades no entorno vão ver o mercado imobiliário se sofisticar e se valorizarão, enquanto em São Paulo o mercado pode passar o ano com um resultado aquém do que era esperado.
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