O setor imobiliário tem relevância econômica garantida em qualquer país de média e alta renda. No Brasil, além da força econômica e de seu potencial natural, ganhou importância política por dois motivos principais: o programa Minha Casa Minha Vida do governo federal e a existência de 6 a 8 milhões de famílias vivendo em condições precárias, o chamado “déficit habitacional”.
Mais um fator foi relevante para multiplicar a importância econômica do setor imobiliário: o recente interesse do setor financeiro. Desde 2006, algumas mudanças institucionais agregadas a um ambiente macroeconômico adequado despertaram o interesse de bancos e empresas tradicionais pelo segmento.O País melhorou o arcabouço de garantias para quem empresta dinheiro financiando moradias e imóveis comerciais. A estabilidade macroeconômica e institucional fizeram com que empresas, antes familiares, abrissem capital para atuar mais intensamente no ramo imobiliário.
Esses movimentos, por sua vez, geraram alguns efeitos interessantes: a abertura de capital de 15 empresas do setor entre 2006 e 2007 aportou cerca de R$ 14 bilhões para o mercado; com esses recursos e com o interesse dos bancos, em seguida, ocorreu a inevitável super valorização no setor imobiliário.
O fenômeno é mais evidente em capitais como São Paulo, Rio de Janeiro e Brasília – as principais áreas de atuação das grandes incorporadoras –, mas se espalhou por todo o território brasileiro, pois um outro fenômeno que ocorre desde 2006 é a interiorização das estratégias de negócios das grandes incorporadoras.
Qual é o tamanho deste mercado?
Segundo dados das instituições financeiras, em 2010 os financiamentos para compra de imóveis com recursos da poupança atingiram R$ 56 bilhões em todo Brasil, ou seja, crescimento de 65% em relação a 2009. Esse volume de dinheiro foi suficiente para financiar 420 mil imóveis, 115 mil a mais do que no ano anterior. Foram, portanto, financiados mais imóveis e de valores médios maiores em 2010. Diga-se também que além dos recursos de poupança, existem financiamentos próprios das incorporadoras e das construtoras.
Em São Paulo, os dados são bastante precisos. Segundo o Secovi-SP (Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo) e a Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio), no ano passado foram lançados 35 mil imóveis novos e vendidos 36 mil unidades novas, o que reduziu um pouco o estoque. É importante lembrar que esse mercado antes de meados da década de 2000 era a metade do que se tem atualmente.
Como a cidade possui cerca de 3,5 milhões de famílias, pode-se estimar que cerca de 1% das famílias adquirem imóveis novos ao ano na região, uma média ainda muito acima do restante do País.
Para quem vive em São Paulo, isso significou uma explosão de preços. Em 2011, o mercado imobiliário deve permanecer aquecido, apesar das medidas para contenção do consumo adotadas pelo governo. O setor se profissionalizou e hoje emprega muito, movimenta muito dinheiro e é um dos motores econômicos do Brasil. Mas não é imune a crises. Se os ajustes de consumo do governo forem feitos com sucesso em 2011, esse mercado sofrerá muito pouco. Porém, se as medidas forem mais longas, poderemos ver uma alteração de padrão de vendas e um ajuste dos preços para baixo nos anos seguintes.
Assessoria Técnica
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